קיבלתם את הדירה מהקבלן, עברתם דירה, ואחרי כמה חודשים מתגלה סדק בקיר, דלת שלא נסגרת כמו שצריך, או אריח שמתחיל להתרופף. השאלה הראשונה שעולה היא מי אחראי לתקן - והתשובה תלויה, יותר ממה שנדמה, בתקופה שבה אתם נמצאים ובאיזה רכיב מדובר.
תקופת הבדק: הנטל על הקבלן
מרגע קבלת הדירה מתחילה תקופת הבדק, ובה הקבלן חייב לתקן כל ליקוי שמתגלה - אלא אם הוא מוכיח שהוא נגרם ברשלנות של הדייר. במילים אחרות, נטל ההוכחה בשלב הזה מוטל על הקבלן, לא עליכם: אתם לא צריכים להוכיח שהליקוי נובע מבנייה לקויה, מספיק להצביע על קיומו ולפנות אליו בכתב. זו הסיבה שתקופת הבדק נחשבת “ידידותית” יחסית לרוכשים - הנטל הנוח יותר מבחינה משפטית קיים דווקא בתקופה שבה רוב הליקויים באמת מתגלים, כי היא הראשונה אחרי כניסה בפועל לשימוש יומיומי בדירה.
תקופת האחריות: אחרי הבדק, המצב מתהפך
עם תום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות, שנמשכת שלוש שנים נוספות. ההבדל המרכזי: עכשיו אתם, כרוכשים, צריכים להראות שהליקוי נובע מתכנון לקוי, עבודה רשלנית או חומרים פגומים - לא רק להצביע על קיומו. זה המקום שבו דוח שנערך סמוך למסירה הופך קריטי: הוא מהווה הוכחה שהליקוי לא נוצר מרשלנות שלכם אלא היה קיים, או שמקורו היה קיים, כבר מהיום הראשון. בלי דוח כזה, קבלן יכול לטעון בקלות רבה יותר שהבעיה נגרמה משימוש לא נכון שלכם בדירה, ולא ממה שהוא בנה.
כמה זמן הקבלן אחראי לכל רכיב
לפי תקנות המכר דירות, עבור חוזים מיום 6.4.2011 ואילך, אורך תקופת הבדק משתנה בהתאם לרכיב בדירה:
- ליקוי כללי - שנה אחת
- מוצרי מסגרות ונגרות - שנתיים
- ריצוף וחיפויי פנים - שנתיים. אריח חלול, למשל, הוא בדיוק סוג הליקוי שכדאי לתעד בתוך שנתיים אלה, כי הוא נוטה להחמיר בהדרגה.
- מכונות ודוודים - שלוש שנים
- פיתוח חצר - שלוש שנים
- אינסטלציה, הסקה ומרזבים - ארבע שנים
- איטום הגג ואיטום כללי של המבנה - ארבע שנים
- סדקים ברוחב מעל 1.5 מ”מ - חמש שנים
- התקלפות חיפוי חוץ - שבע שנים
חשוב לדעת: התקופות האלה הן לפי הרכיב הספציפי, לא לפי “תקופת הבדק הכללית” - כלומר ליקוי באיטום הגג יכול עדיין להיות באחריות הקבלן גם כשליקוי ריצוף באותה דירה כבר יצא מתוקף.
מה עושים כשמתגלה ליקוי
תעדו את הליקוי בכתב ובתמונות ופנו לקבלן בהקדם - התקופה נמדדת ממועד המסירה, לא ממועד הפנייה, כך שדיחוי עלול לעלות לכם בזכויות. דוח בדק בית שנערך סמוך למסירה הוא הבסיס הכי חזק לפנייה כזו: הוא קובע מה היה קיים כבר ביום הראשון, ומשמש הוכחה שקשה לחלוק עליה - בדיוק כשצריך אותה, כלומר בתקופת האחריות, כשנטל ההוכחה כבר עליכם.
ומה אם כל התקופות כבר פגו
ליקוי שמתגלה אחרי שגם תקופת האחריות הארוכה ביותר פגה לא בהכרח סוף פסוק. חוק ההתיישנות הכללי בישראל קובע תקופת התיישנות של שבע שנים לתביעות אזרחיות, ובמקרים מסוימים המניין מתחיל רק מרגע שהליקוי התגלה בפועל ולא ממועד המסירה - אבל זה תחום שיש בו נפח פרשנות משמעותי, ולכן כשמדובר בליקוי משמעותי שהתגלה מאוחר, הצעד הנכון הוא להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום לפני שמניחים שהזמן פשוט “עבר”.
בדיקת דירה חדשה סמוך למסירה מתעדת בדיוק את נקודת ההתחלה של תקופת הבדק. אפשר לתאם בדיקת דירה חדשה מקבלן, או ליצור קשר לכל שאלה.